REITs(Real Estate Investment Trusts)，指房地产投资信托投资基金，通过发行股份或收益凭证募集资金，托管于专业基金托管机构，并将房地产投资、运营与管理委托于专业投资机构进行，投资者可按比例获得租金和不动产升值收益等投资综合收益。简单来说，通过投资REITs项目，投资者可以投资于以股份形式上市的不动产项目，包括公寓、写字楼、酒店、以及目前国内试点推行的主要领域——基础设施类型不动产。

REITs起源于美国,由美国国会在20世纪60年代初创立，旨在为中小投资者提供以较低门槛参与不动产市场的机会并满足房地产开发企业的融资需要。在亚洲国家中，REITs最先出现在日本，众多的房地产公司助力了REITs的发展，使其在日本的市场规模很大。中国在不动产投资领域也有类似的资产支持证券产品(Asset- Backed Security，简称ABS)，但主要是私募基金，尚未出现真正意义上的公募REITs。

国内REITs政策经过十余年的摸索与改革，积累了许多经验，为公募REITs的发展奠定了基础。同时，受疫情影响，政府采取调低利率等货币政策，为试点发行创造有利条件。2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》与《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》，标志着我国公募REITs正式启航。7月31日，国家发改委办公厅发布“关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知(发改办投资〔2020〕586号)”。 8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，公募REITs发展再进一步。根据政策说明，目前我国公募REITs开放的投资范围是基础设施领域，比如仓储物流，高速公路等，同时鼓励5G、人工智能、物联网等新型基础设施项目开展试点。值得注意的是，在国外较为成熟的酒店、商场、写字楼、公寓等房地产项目不属于试点范围。另外，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域。

公募REITs的推出可以实现投资者、房地产或基建开发商、基金公司的多方共赢。对于投资者来说，公募REITs将进一步拓宽投资选择及渠道，其本身也具有多方面优势。首先，通过投资公募REITs，可以像买卖股票一样方便的在二级市场交易不动产，具有较好的流动性。其次，公募REITs将单笔交易规模较大的不动产分割为小而分散的证券或份额，降低投资门槛，可以满足中小投资者投资不动产的愿望。未来在基础设施公募REITs推出后，每个普通人都将有机会参与投资国家级别的基础设施项目，成为基础设施的“股东”并获得现金分配和资本升值收益。再次，由于REITs可以汇聚大量资金，中小投资者也可以参与投资到更好的基建项目或利润丰厚的房地产业。同时，投资者将资金交给专业的基金经理管理运营，省心省力省时间还能享受定期分红，降低投资不动产难度及投资风险，适合不动产投资新手。另外，公募REITs有相关政策保障，透明度高、安全性强。据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》中新增规定，底层资产需近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，同时预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。这确保了公募REITs项目现金流及收益的稳定性，为投资者收益提供良好保障。不过，这也提高了对试点项目的要求与门槛，缩小了市场可选项目的范围。最后，根据公募REITs在其他国家的发展经验，公募REITs与股票、债券等其他金融投资工具相关性较低，行情表现具有明显差异，长期收益较稳定，能够有效分散风险，是优化改善投资组合风险收益状况的重要工具。

对于地产商、基建开发商等其他基建投资主体(如各级地方政府)来说，公募REITs产品将开辟一条新的融资途径。长期以来，中国基础设施建设融资主要依靠债务，导致政府部门杠杆率一路走高，负债空间逐步收窄，基建项目投资资金紧缺。基础建设公募REITs有助于打破目前负债约束下基建投资瓶颈，对我国基建发展意义重大。通过公募REITs筹集资金,将有效降低债务水平，加速资金周转，减轻现金流压力，提高持续投资能力，形成良性投资循环。

目前，多家基金公司紧锣密鼓地进行公募REITs的筹备发行，争抢首批试点资格。对基金公司来说，获得公募REITs先发优势将带来巨大机遇，或许可以改变企业的行业地位。不过，挑战与机遇共存，公募REITs属于全新业务领域，缺少相关人才及项目储备，将导致业务开展初期难度较大。同时，在基础设施REITs逐步落地的过程中，也有一系列问题需要解决,例如国资转让过程中涉及到的交易、定价、税收问题等，需要政府、基金公司等多方共同努力。

我国公募REITs发展潜力巨大，未来可期。截止2019年底，公募REITs已在40多个国家(地区)发行，成为成熟的不动产投资产品。有证券研究机构推算，按照国外成熟市场公募REITs规模与GDP的比例，我国公募REITs市场规模可达到6万亿元，将成为公募基金行业具有划时代意义的新产品。并且，公募REITs具有流动性强、投资门槛低、安全性强、收益稳定等投资优势，可以帮助投资者完成长期投资、改善资产配置组合结构。未来，在国内公募REITs产品正式推出后，投资者可根据自身实际情况及需求进行选择投资。(记者 张明江 实习记者 张艺海)